Доступное жилье: голландский вариант

Ситуацию на рынке недвижимости в Нидерландах можно назвать стабильной: жилье растет в цене в среднем на 2–4% в год при инфляции около 2%. При этом спрос на жилье также повышается стабильно, его источником является внутренний рынок, то есть сами голландцы. Усиления давления спроса на рынок со стороны приезжих в ближайшее время не ожидается, поскольку сейчас правительство Нидерландов принимает самые жесткие в Европе законы по иммиграции.

Средняя сумма ипотечного кредита, которую может получить молодая семья, составляет 170 тыс. евро. Выбор недвижимости при таком бюджете имеется. Например, за 135 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Роттердаме на третьем этаже в доме массовой застройки площадью 65 кв. м.

Квартира площадью от 55 до 80 кв. м или, например, домик прямо на воде, на одном из многочисленных каналов Амстердама, обойдется покупателю примерно в 150 тыс. евро. Впрочем, правительство очень недовольно тем, что таких домиков на воде в последнее время стало очень много, и потому количество их больше не будет увеличиваться — был введен запрет на такое строительство.

Квартиру площадью 100 кв. м в довольно хорошем районе Гааги можно купить за 318 тыс. евро. А таунхаус площадью 195 кв. м в этом же городе обойдется в 649 тыс. Одними из наиболее дорогих в городе считаются апартаменты в новых высотных домах на набережной реки Маас: их цена составляет 1,5–1,8 млн евро.

При выборе дома или квартиры на вторичном рынке покупатель в Голландии может узнать помимо обычных данных о жилье и социальный состав будущих соседей: средний возраст, наличие детей, образование (высшее, среднее), доход (ниже среднего, средний, выше среднего, значительно выше среднего). Вся эта информация имеется в муниципалитете, где каждый житель должен быть зарегистрирован при вселении в дом или квартиру на территории этого муниципалитета.

Расходы на содержание дома в Голландии достаточно высоки, и при этом многие местные муниципальные власти обязывают жителей следить за тем, чтобы фасад здания выглядел аккуратно. Однако это обязательство лежит на владельцах домов, и если такие проблемы не нужны, то есть альтернатива — арендовать жилье.

Расходы на оплату электроэнергии, воды, газа, вывоза мусора составляют в среднем от 250 до 400 евро в месяц. При неуплате в течение трех месяцев дом или квартира будут отключены от коммуникаций, что технически возможно даже в многоквартирных домах. Большую часть выплачиваемой суммы составляет плата за газ и его доставку. Газ используется для отопления и горячего водоснабжения. Расходы на его оплату были бы значительно больше, если бы голландцы изменили своим предпочтениям относительно температуры воздуха в доме или квартире, которая, как правило, даже зимой не превышает 18 градусов.

Несмотря на то что Европа сегодня не является центром строительного бума, новое жилье в Голландии появляется постоянно, особенно в районе randstadt, вблизи крупнейших городов. В целом в плотно застроенной Голландии сегодня возводится примерно 0,5 кв. м на человека в год, то есть больше, чем в активно застраивающейся Москве. В массовой застройке основной тип домов — таунхаусы. Голландцы считают, что многоквартирные дома негуманны и у каждой квартиры должен быть отдельный вход с улицы.

Многоэтажки, построенные в 1960-х и 1970-х годах, в последнее время даже стали взрывать, чтобы не создавать очагов преступности. Существует множество вариантов таунхаусов, которые выверены до сантиметров, и сегодня задачу архитектора видят в том, чтобы «не придумывать квартиру, а заниматься общественным пространством жилых комплексов».

Львиная доля нового строительства ведется по единой технологической схеме. Типовые таунхаусы имеют ширину 5,6 м (это позволяет разместить в гараже две машины), варьируется только глубина дома. При помощи специальных туннельных опалубок льются монолитные стены, и получаются бетонные ячейки, не закрытые с фасадной стороны. Фасады при этом могут быть из кирпича или разнообразных панелей. Такая схема позволяет строить очень быстро (этаж таунхауса в неделю) и дешево (чуть ли не в полтора раза дешевле, чем в соседней Германии). Экономия при строительстве достигается и за счет того, что большинство предприятий строительной сферы Голландии заточено под единую технологическую систему. Интересно, что индустриальные методы строительства не отражаются негативно на эстетике домов: современная голландская архитектура считается одной из наиболее интересных в мире.

Очень популярна покупка жилья на стадии строительства: в таком случае покупатель не платит шестипроцентного налога на недвижимость. Спрос на жилую недвижимость в Голландии активно поддерживается ипотечным кредитованием, доступ к которому получает каждый имеющий постоянную работу и, соответственно, постоянный доход. Минимальная заработная плата в Голландии одна из самых высоких в Европе (1254 евро в месяц), однако и налоги весьма высоки: прогрессивная шкала с максимальной ставкой 52% применяется к доходу от 60 тыс. евро в год. По статистике, средний доход жителей Голландии — около 40 тыс. евро в год, то есть порядка 3300 евро в месяц. Таким образом, платежеспособный спрос населения, с учетом ипотечных кредитов, сконцентрирован в диапазоне 150–350 тыс. евро за единицу жилья.

Впервые оказавшегося на рынке недвижимости покупателя называют starter. При средней зарплате 2,5–3 тыс. евро в месяц он может рассчитывать на 150–170 тыс. ипотечного кредита при 4–4,5% годовых. Если это семья с соответствующим совокупным доходом, который складывается из заработной платы супругов или двух людей, не являющихся супругами, но имеющих так называемый договор социального партнерства, то сумма кредита может быть большей в зависимости от совокупного дохода.

Банки предлагают очень много вариантов ипотечных кредитов на срок до 30 лет, при этом следует помнить, что в расходы надо включить налог на покупку недвижимости (6%), комиссию нотариусу, выплату страховой премии по обязательному при получении ипотечного кредита договору страхования жизни и некоторые прочие расходы. Расходы на выплату процентов по ипотечному кредиту исключаются из облагаемого подоходным налогом дохода, что при его высоких ставках (в среднем от 35 до 52%) позволяет «экономить» на причитающихся в доход государства выплатах.

Стоит отметить, что в течение последних десяти лет средняя стоимость жилья в Голландии увеличилась более чем в два раза и значительно обогнала рост средней заработной платы.

Starter зачастую не может обойтись без помощи родителей, которую те могут предоставить в виде гарантии по ипотечному кредиту. Кстати, исторически сложившаяся модель семьи не предусматривает совместного проживания нескольких поколений в одном доме или квартире.

В голландском языке есть даже два различных слова, обозначающих семью: familie (все ближайшие родственники: бабушки, дедушки, взрослые братья и сестры) и gezin (муж, жена и несовершеннолетние дети). И в одном доме или квартире живут только те, кто называет себя gezin.

Особенность голландского рынка недвижимости — высокая доля арендного жилья. В собственности у голландцев находится не более 55% недвижимости, остальная часть принадлежит разнообразным государственным и общественным фондам, сдающим квартиры в аренду. Существует налаженная система субсидирования аренды жилья: в зависимости от дохода граждан государство компенсирует расходы на аренду.

Несмотря на развитость сектора аренды, в последнее время наблюдается острая нехватка недорогого съемного жилья. Особенно это ощутимо для студентов, которые не могут пять лет стоять в очереди на съем недорогой квартиры.

Другая группа, претендующая на дешевые квартиры, — иммигранты, которые составляют 20% от общего населения. Более половины иммигрантов — приезжие из стран, чья культура сильно отличается от голландской. Например, сейчас в Голландии очень много приезжих из бывших колоний этой страны: Суринама, Марокко и других африканских государств. За последние годы иммиграционная политика Нидерландов заметно ужесточилась, и приток иммигрантов уменьшился.

В последнее время в Голландию хлынул большой поток иммигрантов из новых стран — членов Евросоюза, таких как Румыния, Болгария. Доход этих людей невысок, поэтому они предпочитают снимать недорогое жилье.

Значительную часть иммигрантов составляют сотрудники международных компаний, базирующихся в Голландии, например, компании Shell, главное отделение которой находится в Гааге. Сотрудники международных организаций предъявляют спрос на качественное арендное жилье. За счет большой потребности в таких квартирах цены на аренду удается сохранять стабильно высокими. В основном это касается недвижимости в Гааге.

Один из вариантов решения проблемы недорогого арендного жилья внедряют в Эйндховене. Здесь с недавних пор появилось необычное студенческое общежитие Spacebox, по виду напоминающее пчелиные соты. Такие «соты» были обжиты студентами уже через неделю после начала их строительства, что довольно нетипично. Сами «соты» представляют собой квартиры из блоков. Они поступают на место строительства уже полностью готовыми к эксплуатации: «соты» устанавливают одну на другую в три этажа на фундамент из стандартных бетонных плит, а затем к квартирам остается только подвести воду, электричество и телефонную связь. Под декоративной отделкой жилья — слой из специального огнеупорного материала, что немаловажно для студенческой квартиры.

Такие квартиры рассчитаны на многие годы безотказной службы. Кроме того, что также существенно, подобное жилье можно в любой момент разобрать, вывезти и собрать в любом другом месте. Каждый блок этих «сот» имеет размеры 6,5×3 х 2,8 м, весит при этом около 2,5 тонны, а площадь его составляет 18 или 22 кв. м в зависимости от дизайна. Одна из стен в каждой квартире застеклена, а внутри предусмотрено место для спальни с кроватью и рабочим столом, кухни, душа и туалета. Закупать «соты» у производителя университеты могут постепенно, по мере спроса на жилую площадь.

Аренда недвижимости оформляется договором. Въезжающий обязательно регистрируется в муниципалитете, и только при наличии такой регистрации (прописки) можно заключить договор с энергетической компанией на газоснабжение и электроснабжение, а также установить в доме телефонную связь, Интернет, кабельное телевидение.