Без "Золотой визы" для россиян: как изменился рынок недвижимости Португалии

В конце февраля португальские власти приняли решение временно приостановить выдачу ВНЖ в Португалии для россиян по программе "Золотая виза". С учетом того, что граждане России были одними из наиболее активных и крупных инвесторов, это могло бы повлиять на состояние всего португальского рынка недвижимости, однако в силу ряда причин изменения оказались не слишком существенными.

Согласно данным Полицейской службы по иммиграции (SEF), начиная с 2012 года, когда Португалия ввела в действие эту программу, россияне получили 431 такую визу, приобретя в обмен недвижимости на общую сумму 278 миллионов евро. По этим показателям Россия входит в число пяти стран, чьи граждане чаще всего пользовались такой возможностью получить португальскую резиденцию.

С 2019 года от 77% до 89% российских инвесторов покупали дорогостоящее жилье в Португалии именно с этой целью. Пандемия Covid-19 не стала для них серьезным препятствием в осуществлении намеченных планов: в 2020 году резидентами Португалии стали 63 россиянина, чей суммарный вклад составил 37 миллионов евро, а год назад - 65 (34 млн евро).

Впрочем, состоятельные граждане России нашли способ обойти и новую преграду. Для того, чтобы купить жилье в Португалии по программе "Золотая виза" в условиях действующих санкций, они стали пользоваться паспортами стран Карибского бассейна - таких как Сент-Киттс-и-Невис, Доминика, Антигуа-и-Барбуда и Гренада. Эти паспорта стоимостью 100-150 тысяч долларов США позволяют их обладателям въезжать без виз в ЕС и Шенгенскую зону, не раскрывая своего первого гражданства.

Кроме того, не так уж мало россиян имеют паспорта стран бывшего СССР - в частности, Азербайджана, Казахстана, Белоруссии, Киргизии и Украины. Таким образом они могут беспрепятственно купить дом или апартаменты в Португалии, поскольку никто не требует предъявления второго паспорта, хотя в последнем случае теперь могут возникнуть определенные сложности.

Несмотря на то, что условия получения "Золотой визы" изменились в худшую сторону для всех инвесторов без исключения еще раньше, объекты класса "люкс" по-прежнему продолжают пользоваться повышенным спросом. На местном рынке недвижимости уже четко прослеживается тенденция к увеличению числа выгодных предложений объектов, ориентированных на верхушку среднего класса и другие зажиточные слои населения - в основном из числа иностранцев. Ожидается, что таким образом будет восполнен пробел, возникший после исключения из программы Лиссабона, Порту и побережья Алгарви.

Одновременно растет число проектов "build-to-rent", изначально предназначенных для сдачи в аренду. По состоянию на июнь 2022 года их насчитывалось порядка 10 тысяч, чего явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Поскольку купить дешевое жилье в Португалии становится все сложнее и сложнее, равно как и получить доступ к ипотечным кредитам, ставки по которым продолжают расти, для многих семей аренда представляется единственным выходом.

В последнем квартале 2021 года стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Португалии достигла очередного исторического максимума - 1355 евро, что на 14,1% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и на 12,2% больше, чем в предыдущем квартале. Тем не менее, иностранных инвесторов это не останавливает, и, по данным Национального института статистики, они тратят на покупку жилья почти в два раза больше граждан Португалии - в среднем 2302 евро против 1319 евро за 1 кв.м.

При этом они все так же отдают предпочтение Лиссабону с его пригородами (прежде всего, Кашкайш и Эшторил) и курортным городам на побережье Алгарви, где средняя стоимость 1 кв.м. приобретенных ими домов и апартаментов составляет 4283 и 2547 евро соответственно. Цены на жилье в этих регионах стабильно растут и растут быстрее, чем в среднем по стране, где они поднялись за год на 1,9%. Это имеет место в 7 из 11 населенных пунктов с численностью населения свыше 100 тысяч человек, относящихся к Лиссабону, а самый заметный рост был зафиксирован в Сетубале (9,8%), Лореше (3,0%), Алмаде (2,2%) и Оэйраше (2,1%).

В связи с переводом части сотрудников многих крупных компаний на удаленный режим работы, вызванным пандемией Covid-19, увеличилась доля иностранцев (в первую очередь, граждан США, Франции и Великобритании), которые хотели бы переехать в Португалию на постоянное место жительства. В основном они заинтересованы в том, чтобы купить новое или отремонтированное по "последнему слову техники" жилье в Лиссабоне и его пригородах, которое уже было бы полностью обустроено, обставлено и готово для проживания.

Как правило, они хотят приобрести апартаменты с двумя-тремя спальнями в таких районах Лиссабона как Эштрела, Лапа, Сантуш и Принсипи Реал (в случае двух спален стоимость варьируется в пределах 500-800 тысяч евро, а за квартиру с тремя придется выложить больше миллиона), однако действительно интересные предложения в сегменте "премиум" появляются достаточно редко и долго на рынке не задерживаются. Такая ситуация сохранится в обозримом будущем - и не в последнюю очередь из-за определенных сложностей, которые возникают при получении лицензии на строительство нового жилья в Лиссабоне.