Аренда по-французски - Leaseback.

Она предназначена для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств. Воспользоваться данной программой могут как граждане страны, так и нерезиденты.

Что такое  «Leaseback»? Всё очень просто « Leaseback - это покупка с последующей обязательной сдачей в аренду»
Как известно, приток туристов во Францию огромен,  и зачастую в отелях не хватает мест, чтобы расселить всех желающих. Наиболее остро это ощущается в Париже и Лазурный Берег франции. Именно поэтому в 1976 году французское правительство разработало специальную программу по привлечению дополнительных капиталовложений в туристический сектор экономики. Оно предложило французам, а также гражданам всех без исключения стран мира  принять участие в строительстве объектов для размещения туристов. 

Инвестиционная схема «Leaseback» представляет собой соглашение, по которому гражданин (резидент или нерезидент), купив квартиру, коттедж или виллу, обязуется сдать их в аренду управляющей компании. Это может быть застройщик или другая уполномоченная государством фирма, специализирующаяся на гостиничном бизнесе или сдаче недвижимости в аренду туристам. 

«Собственник жилья подписывает с управляющей компанией договор сроком на 9 лет. Гарантированный годовой доход владельца от аренды составляет 3 – 6% от стоимости его недвижимости. Данный доход стабилен и не зависит от экономической ситуации в стране, заполненности отелей, сезонности или каких-либо иных причин», – рассказывает Анна Милованова, менеджер по развитию компании «Just Real Consult GmbH - недвижимость за рубежом» (г. Москва). В период действия договора владелец жилья имеет право несколько недель в году (обычно четыре) проживать в нем в заранее оговоренное время. По истечении девяти лет недвижимость передается в полное распоряжение собственника. Он вправе жить в ней, сдать ее в аренду, продать и т.д. Также он может возобновить договор «Leaseback» еще на 9 лет.

Объекты недвижимости, предлагаемые к продаже на условиях обязательной сдачи в долгосрочную аренду, бывают самыми разными: недвижимость на море, у моря, скромные квартиры-студии и виллы стоимостью в миллионы евро. Однако чаще всего это типовые квартиры в современных комплексах, расположенных в знаменитых туристических регионах. Подобные комплексы напоминают клубные поселки или даже закрытые курорты с ресторанами, зонами для занятий спортом, полями для гольфа, бассейнами, многочисленными детскими площадками и др. Большинство  недвижимости «Leaseback» обслуживается на уровне отелей от одной до четырех «звезд».

В рамках программы «Leaseback» возможна также покупка квартир в старинных реконструированных многоэтажных домах. Но таких предложений значительно меньше.
«Географически жилье расположено в самых популярных туристических центрах Франции – в Париже и его пригородах, на побережье Средиземного моря, на Атлантическом побережье, в Альпах», – поясняет Анна Милованова.

Покупка без НДС
Тем, кто финансирует возведение нового жилья для сдачи его в долгосрочную аренду, французское государство полностью возвращает НДС в размере 19,6% от стоимости недвижимости. То есть, к примеру, апартаменты стоимостью в 200 тыс. евро  обойдутся покупателю в соответствии с  программой «Leaseback» в 160 тыс. евро. Неудивительно, что в наиболее престижных городах-курортах, таких как Сан-Тропе, Антиб, Ницца, недвижимость в рамках программы раскупается еще на нулевом цикле. Основными покупателями выступают англичане, немцы, голландцы.
Застройщик либо просто не берет с покупателя НДС, либо возвращает ему деньги через какое-то время, после взаиморасчетов с государством.
В случае, когда жилплощадь приобретается в старинных реконструированных домах, НДС возмещается покупателю в размере 10%.

Обязанности управляющей компании
Всеми аспектами аренды жилья занимается управляющая компания. Это и поиск арендаторов, и поддержание жилья в хорошем состоянии, и замена сломанной мебели, и выплата собственнику дохода от аренды, которая производится раз в квартал или в год.

В договоре, заключенном между собственником жилья и арендатором в лице управляющей компании, четко указываются обязанности последней. Все затраты по внутреннему обустройству жилья и коммунальные платежи она берет на себя. Кроме того, она же обязуется выплачивать налоги на землю и на недвижимость. Все риски, связанные со сдачей жилья, также переходят под ее ответственность. Например, если съемщик нанес вред квартире, то это проблема компании, а не собственника жилья. Кроме того, компания должна вернуть арендодателю его собственность в том же состоянии, в каком она была получена.

При аренде в рамках программы «Leaseback» арендатор должен соответствовать следующим требованиям:
   • быть юридическим лицом, декларирующим НДС и профессиональный налог (сама аренда облагается НДС по ставке 5,5%);
   • оказывать своим клиентам две услуги из трех: прием гостей, предоставление постельного белья, предоставление завтраков.

Есть ли риски для покупателя?
«Рисков нет, – уверена Анна Милованова. – Напротив, покупатели, в том числе и иностранные, пользующиеся программой «Leaseback», надежно защищены французским законодательством, как в юридическом, так и в финансовом отношении».

Преимущества данного вида эксплуатации недвижимости для собственника в рамках договора «Leaseback» можно разделить на общие, юридические и экономические.
К преимуществам общего характера относятся:
   • экономия времени и усилий, затрачиваемых  владельцем жилья на поиск и проверку арендатора;
   • отсутствие забот, связанных с содержанием жилья.
Юридические преимущества заключаются в следующем:
   • договор купли-продажи и договор аренды подписываются у нотариуса одновременно  и являются идентичными. При возникновении каких-либо проблем такой договор аренды труднее оспорить, чем обычный договор аренды;
   • арендатором недвижимости выступает компания (юридическое лицо). Это гораздо менее рискованно, чем сдача в аренду частному лицу;
   • законодательство, связанное с данным  видом аренды, отличается  относительной простотой и четкостью.
Финансовые преимущества таковы:
   • гарантии юридического лица более весомы, чем гарантии физического лица;
   • официальные доходы инвестора генерируются во Франции.

Можно ли прервать действие договора?
Девять лет – срок немалый, за это время у собственника жилья могут измениться планы.  Программой «Leaseback» такие моменты учтены. Владелец недвижимости может расторгнуть договор с управляющей компанией и, к примеру, продать свою собственность, не дожидаясь окончания срока аренды.
«Владелец вправе воспользоваться такой возможностью в любой момент. Но это, безусловно, невыгодно для него. Ведь в подобном случае  стоимость объекта недвижимости будет значительно снижена», – поясняет Анна Милованова.

Покупка в кредит
Соглашаясь на приобретение жилья по схеме «Leaseback», владелец недвижимости может воспользоваться ипотечным кредитом под фиксированные проценты – от 4 до 5,2% годовых, по гибкой системе оплаты.

Чтобы продемонстрировать, как будет выглядеть подобная покупка, можно привести такой  пример. Предположим, речь идет об уже упоминавшихся апартаментах стоимостью 200 тыс. евро. За вычетом НДС цена снизится до 160 тыс. евро. Расходы на оформление недвижимости (регистрационные, нотариальные взносы) обойдутся покупателю примерно в 6 тыс. евро. Таким образом, итоговая сумма составит около 166 тыс. евро. Если взять ипотечный кредит на 75% процентов от суммы покупки на 10 лет под 4% годовых, то ежемесячный платеж будет равен 1214 евро. Эта сумма может быть снижена до 887 евро в месяц, если занять деньги у банка на 15 лет, и до 727 евро – если на 20 лет.

Еще выгоднее получить кредит на 60% от стоимости, тогда ежемесячные выплаты составят 971 евро (на 10 лет), 710 евро (на 15 лет) или 581 евро (на 20 лет). Гарантированный рентный доход при этом (если он составляет 6% от стоимости недвижимости) будет равен 9,6 тыс. евро в год. Кроме того, в случае, когда это предусмотрено договором, рентный доход будет ежегодно расти с учетом инфляции. Конечно, если заемные средства составляют 95% от стоимости покупки, то вряд ли кредит можно будет покрыть за счет рентного дохода, однако займ, взятый  на 60 – 70%  от суммы, вполне окупится за счет дохода от аренды.  Кроме того, проценты по ипотеке могут освободить собственника от подоходного налога в течение всего срока действия  «Leaseback»-договора.

И в заключение
Кто пользуется данной программой? В первую очередь, конечно, сами французы. Для любого человека, являющегося налогоплательщиком в этой стране, подобная схема помогает избежать уплаты налога на доход. Многие французы делают подобные инвестиции, чтобы обеспечить себе спокойную старость. Но с каждым годом растет и число нерезидентов, заинтересованных в такой схеме покупки недвижимости. «Это действительно уникальная программа. Она дает частным иностранным инвесторам возможность надежного и выгодного вложения денежных средств на длительный срок. Кроме уже перечисленных преимуществ, капиталовложения подобного рода прибыльны еще и потому, что недвижимость расположена в тех регионах страны, где прогнозируется рост цен на нее», – поясняет Анна Милованова. В любом случае, по сравнению с банковским вкладом средства, вложенные в такую недвижимость, наверняка принесут большую прибыль. «Тут главное – ответственно подойти к выбору компании. Надежнее обращаться в такую, которая специализируется на продаже собственности именно в рамках программы «Leaseback», – дает совет Анна Милованова.

В заключение нужно отметить, что подобных программ во Франции много. Например, есть и такие, которые вообще не предполагают получения владельцем какого-либо дохода, пока недвижимость находится в аренде. И даже проводить в своем жилье несколько недель в году собственник не имеет права, но зато покупка обходится ему на 30 – 40% дешевле реальной стоимости этого жилья.