Инвестиции в недвижимость Германии

Германия – одна из наиболее привлекательных стран Евросоюза для инвестиций в недвижимость. Это подтверждает стабильный рост цен на жилье в центральных районах крупных городов, положительный рост наблюдается с 2009 года. За 10 лет квартиры в Мюнхене подорожали более, чем в два раза, в Гамбурге – на 70%. Только за 2018 год цены в этих городах выросли на 13-15%, а в Берлине – на 21%.

Развитый рынок труда привлекает специалистов в крупные города, численность жителей в них увеличивается примерно на 1% в год, при этом темпы строительства не успевают за ростом населения.

По мнению аналитиков крупнейшего банка Германии Deutsche Bank, в перспективе цены продолжат расти, поскольку рынок еще не насыщен и спрос на недвижимость превышает предложение. Прогнозы Европейской комиссии также подтверждают, что рост цен хотя и может замедлиться, но не прекратится в ближайшие годы. По типу иностранных инвестиционных активов доминируют коммерческая и жилая недвижимость, а также девелоперские проекты.

Инвестиции в жилую недвижимость Германии

Самый простой и понятный способ инвестирования для непрофессионалов – покупка недвижимости в Германии  для сдачи в аренду. В будущем апартаменты можно использовать для собственного проживания или выгодно перепродать, но не ранее, чем через 10 лет после покупки. До истечения этого срока придется заплатить налог на прирост капитала в размере 42% от полученной прибыли.

Начинающим инвесторам стоит выбирать наиболее ликвидные активы – апартаменты малой и средней площади, расположенные в центральных районах крупных городов. Наиболее популярны у зарубежных покупателей недвижимости Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф и Штутгарт. На «большую семерку» приходится почти 70% иностранных инвестиций.

В Германии выгодно сдавать недвижимость в аренду. Каждый второй житель страны снимает квартиру, во Франкфурте и Мюнхене число арендаторов достигает 77%. Большинство квартиросъемщиков предпочитают долгосрочную аренду и остаются на одном месте в среднем 12 лет. Права владельцев недвижимости в Германии надежно защищает закон. В договоре аренды обязательно прописывается её минимальный срок, арендатор оставляет депозит и предоставляет справки о доходах, подтверждающие его способность оплачивать жилье.

Ведущий тренд в инвестициях в жилую недвижимость – покупка микроапартаментов площадью 25-40 кв. м. На небольшие меблированные квартиры очень высок спрос со стороны студентов, специалистов, молодых пар, которые хотят жить в центре, поблизости от университетов и офисов крупных корпораций.

Около 40% домохозяйств в Германии состоят только из одного человека, в крупных городах, таких как Гамбург, Берлин и Мюнхен эта цифра составляет 55%. Люди становятся все более мобильными, легко переезжают в связи с появлением новых рабочих мест и часто не спешат обзаводиться просторным жильем. 

Уже сейчас спрос на маленькие квартиры превышает предложение. Микроапартаменты – более высокодоходная инвестиция, чем стандартные квартиры. Долгосрочная аренда обычной квартиры приносит 2-3% годовых, микроапартаментов – до 4,5%. При этом входной порог для данного вида инвестиций довольно низкий и начинается примерно от 120 тыс. евро.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии и девелопмент

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Германии (доходные дома, отели, магазины, офисы, складские помещения) приносят большую прибыль, чем в жилую, но инвестору необходимо иметь больше опыта и профессионализма, чем покупателю обычной квартиры.

Особенно важен опыт при покупке небольшого гостиничного бизнеса, где собственнику часто приходится самому решать проблемы управления. Владельцы коммерческой недвижимости должны уметь гибко реагировать на изменения рынка. Жилая недвижимость, тем более в крупных и развивающихся городах, будет пользоваться спросом всегда, тогда как офисы и ритейл могут в будущем значительную часть бизнеса перенести в онлайн-пространство. 

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость значительно выше, чем в жилую. Покупателям, располагающим капиталом до 600-700 тыс. евро, стоит обратить внимание на классические жилые объекты, возможно – приобретение нескольких квартир.

Для покупки гостиницы, торгового центра или офисного здания понадобятся вложения от одного до десятков млн евро. При этом, несмотря на высокую стоимость коммерческих объектов, инвестор не обязательно должен иметь всю сумму на руках. Нерезиденты Германии могут оформить кредит на 50 % от стоимости недвижимости под 2 % годовых.

Наиболее высокой доходностью обладают инвестиции в проекты девелопмента и редевелопмента. Среди крупных инвесторов распространены инвестиции в новое строительство или объекты под реконструкцию, где проводятся сделки как самостоятельно, так и в партнерстве с другими инвесторами.

Доходность от перепродажи квартиры после проведенной реновации, включающей перепланировку, ремонт, дизайн, покупку мебели, может достигать 15%. Инвестор также может принять участие в реновации целого здания или строительстве, предоставив свой капитал девелоперу в качестве мезонинного кредита и получать до 8% прибыли в год, не управляя проектом самостоятельно.

Главное, что стоит помнить при инвестициях в коммерческую недвижимость и девелопмент – с высокой доходностью сопряжены большие риски. Сроки строительства могут затянуться, проект не всегда окупается и иногда приносит прибыль меньше рассчитываемой, поэтому рискованными вложениями лучше заниматься инвесторам с опытом.

Привлекательность Германии для инвестиций в недвижимость однозначно высока, а конкретную форму вложений можно выбирать исходя из своих предпочтений и возможностей, учитывая особенности различных видов.

Сравнительная характеристика инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость

Особенности	Инвестиции в жилые объекты	Инвестиции в коммерческие объекты и девелопмент
Бюджет	Низкий. От 100-120 тыс. евро	Высокий. От 1 млн евро
Доходность		Высокая (до 6-7% в год для существующих и до 15% для строящихся объектов
Риски	Низкие	Выше среднего
Ликвидность	Высокая. Квартиры в центральных районах крупных городов продаются, как только появляются на рынке. Также жилье можно использовать для собственного проживания.	Ниже среднего, кроме офисов категории А, стрит-ритейла на центральных улицах города.
Роль инвестора	Пассивная	Активная
Необходимость иметь опыт или профессиональные навыки в сфере инвестиций	Нет	Да